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La propriété du dessus et du dessous, conséquences du droit de propriété

Avr 25, 2017 | Non classé

L’étendue du droit de propriété, c’est-à-dire l’ensemble des implications découlant d’un droit de propriété, notamment immobilier, est régie par l’article 552 du Code civil, alinéa premier, qui dispose que « la propriété du sol emporte la propriété du dessous et du dessus ».

Le mécanisme juridique, décrit par l’article précédent, concerne l’accession mobilière autant qu’immobilière, à savoir qu’il peut concerner les meubles et les immeubles. Elle permet de dire que tout ce qui est produit par la chose ou qui s’incorpore à la chose va également appartenir au propriétaire de cette chose, ex : le propriétaire du sol devient propriétaire de toutes les constructions ou les plantations qui se sont faites sur son terrain.

L’accession est un mode de détermination de l’étendue du droit de propriété. L’accession, c’est aussi un mode légal d’acquisition de la propriété. En effet, si un tiers construit ou plante sur le terrain, le propriétaire effectif va devenir légalement propriétaire de ces choses faites par un tiers.

De prime abord, tout ce qui est au-dessus du sol appartient en principe au propriétaire de ce sol. L’article 552 alinéa 2 du Code civil dispose que le propriétaire peut faire, au-dessus de son sol, toutes les constructions ou les plantations, qu’il juge à propos, sous réserve des restrictions établies par les services fonciers ou au titre des servitudes.

Ainsi, lorsque le propriétaire a bien la propriété d’un certain espace au-dessus de son sol, s’il est le seul propriétaire, il a par conséquent le droit de s’opposer à tout empiétement dans son espace aérien. La jurisprudence considère à ce titre qu’en vertu du droit de propriété du dessus, un propriétaire peut obliger un tiers, qu’il soit de bonne ou de mauvaise foi, à démolir à ses frais toute construction qui viendrait à empiéter sur son sol.

Par exemple, dans un arrêt emblématique de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 20 mars 2002, un propriétaire a obtenu la condamnation de son voisin qui avait construit une clôture dépassant de 0,5 cm sur son terrain. Il a pu obtenir de la part du voisin qu’il démolisse à ses frais cette clôture, qui empiétait sur son territoire. Dans cette affaire, les règles juridiques relatives à la mitoyenneté ont été écartées. Ces règles disent que s’il y a une construction ou des plantations faites par un tiers sur le terrain, c’est le propriétaire du terrain qui devient propriétaire, à charge pour lui d’indemniser le constructeur. Ici, le fondement juridique a été l’art 545 du Code civil : « nul ne peut être contraint de céder sa propriété ». On se réfère là au caractère absolu du droit de propriété.

L’expression « propriété du dessus » est toutefois de nature à susciter la critique dans la mesure où elle donne à penser que l’air situé au-dessus du sol est l’objet d’une appropriation, alors qu’il s’agit d’une chose commune. De surcroit, en l’état du droit spatial, l’on est conduit à considérer que le droit de propriété sur une parcelle du sol ne confère pas à son titulaire des prérogatives s’étendant à l’infini dans l’univers des astres et des galaxies, alors qu’il s’agit d’offrir un droit sur une certaine couche au-dessus du sol en réalité. On distingue deux sortes de limites à la propriété du dessus.

On retrouve tout d’abord des limitations volontaires à la propriété du dessus. La volonté individuelle peut en effet rompre le lien existant entre la propriété du sol et celle du dessus (exemple : une servitude de ne pas bâtir est une limite à la propriété du dessus). L’existence de ces limites explique d’ailleurs que la propriété du dessus résulte d’une présomption simple, détruite par la preuve contraire.

A côte de celles-ci existent aussi des limitations légales. Par l’augmentation des servitudes d’utilité publique, il a été rendu possible de restreindre la propriété du dessus afin de répondre à des préoccupations, tenant à la circulation, à l’urbanisme, à l’énergie ou à la communication. On distingue notamment la loi du 31 mai 1924 sur les aéronefs, qui retient que « Le droit pour un aéronef de survoler les propriétés privées ne peut s’exercer dans des conditions telles qu’il entraveraient l’exercice du droit du propriétaire ». Il est ainsi interdit d’empêcher le passage des aéronefs sur sa propriété du dessus. Cela va dans certaines zones plus loin, car il est possible, près d’aérodromes notamment, d’interdire constructions et plantations au-delà d’une certaine hauteur. De même, les réseaux aériens de de fils et de câbles, et l’implantation de relais, à des fins de communication ou des distributions d’énergie, sont souvent imposés aux propriétaires du dessus.

Quand on est propriétaire d’un sol, on est également propriétaire de ce qu’il y a en dessous, soit du sous-sol ou encore du tréfonds avec ce qu’il peut contenir, ce qui se traduit, conformément à l’article 552 alinéa 3, par la permission offerte à tout propriétaire de réaliser toutes les constructions ou fouilles qu’il veut en dessous de son sol.

S’agissant du sous-sol, le volume considéré peut être tenu pour fini ; en outre, la substance envisagée peut, a priori, être traitée comme ne constituant pas une res nullus, comme peut l‘être l’air au-dessus du sol. Pour cette double-raison, on ne peut transposer au-dessous ce qui a été énoncé pour le dessus. Mais cela demeure largement théorique, car il est difficile pour le propriétaire de fouiller ou construire à grande profondeur.

Cependant, comme pour la propriété du dessus, la propriété du dessous nécessite l’instauration de limitations. Certaines sont volontaires, comme pour la propriété du dessus, tandis que d’autres sont légales. Par exemple, concernant les fouilles à caractère archéologique, l’Etat en devient propriétaire au nom de l’intérêt général. De même, la législation minière prévoit que l’Etat devient propriétaire des richesses matérielles du sol avec toutefois un droit à indemnisation.

Un propriétaire peut également s’opposer à tout empiètement par des tiers dans son sous-sol.