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Les avantages fiscaux du démembrement ab initio

Juin 23, 2021 | Fiscalité

« Vivre à l’IS, mourir à l’IR ». Bien connu des experts la gestion patrimoniale, cette maxime nous rappelle qu’il est fiscalement plus favorable de soumettre la gestion de ses biens à l’IS, lorsqu’il est plus avantageux de céder ses biens sous le régime de l’IR.

À la différence du démembrement traditionnel, le démembrement ab initio consiste à partager la propriété d’un bien simultanément à l’acquisition de celui-ci. Le plus souvent, la propriété se voit démembrée temporairement en deux éléments distincts : un droit de nue-propriété et un droit d’usufruit.

Avant tout, ce démembrement anticipé permet d’éluder la question autour de l’imposition d’une première cession d’un l’usufruit temporaire (article 13, 5 CGI). Ensuite, à l’extinction de l’usufruit (article 617 du code civil), la reconstitution de la pleine et entière propriété sur la tête du nu-propriétaire sera doublement avantageuse : en plus de pouvoir bénéficier d’une gestion immobilière plus aisée, la pleine propriété sera retrouvée sans frottements fiscaux et le propriétaire pourra en améliorer la cession.

Le démembrement ab initio peut porter sur l’actif immobilier lui-même (1.) ou bien sur les parts d’une SCI qui détiendrait cet actif immobilier (2.). Le cabinet BRUZZO-DUBUCQ, habitué de ces pratiques, saura parfaitement vous accompagner dans ces démarches.

1. Les avantages du démembrement ad initio portant sur l’actif immobilier lui-même

Une meilleure transmission patrimoniale au sein de la famille

Le démembrement ab initio est ici synonyme d’anticipation. En effet, au lieu que les parents recourent à une donation de nue-propriété de l’immeuble familial envers leurs enfants, le démembrement se fera dès l’acquisition. Il faudra donc que les enfants puissent acheter la nue-propriété du bien, là où les parents en achèteront l’usufruit.

Malgré cette condition financière préalable, tout l’intérêt d’un tel schéma est que la reconstitution de la propriété se fera sur la tête des enfants sans aucun recours aux donations. Ainsi, évitant les frottements de droits, la transmission sera indifférente à la fiscalité de ces dernières (notamment CGI, articles 777 à 778 bis). 

Une meilleure gestion patrimoniale de l’entreprise sans la création de SCI

Un chef d’entreprise achète ici la nue-propriété d’un immeuble destiné à son entreprise, qui en acquerra temporairement l’usufruit. Durant toute la durée de l’usufruit, l’entreprise économisera les loyers et pourra ainsi exploiter son local en toute tranquillité.  

À l’issue de l’usufruit, le chef d’entreprise, nu-propriétaire, récupérera la pleine et entière propriété. En conséquence, en plus de reconstituer la pleine propriété en ayant acheté que la nue-propriété, il recevra la valeur de l’usufruit sans fiscalité supplémentaire.

2. Les avantages du démembrement ab initio portant sur les parts de SCI détenant l’actif immobilier

Une meilleure gestion patrimoniale de l’entreprise avec la création de SCI

Au lieu de démembrer la propriété de l’immeuble lui-même, la propriété des parts de d’une SCI à l’IR est ici démembrée dès la constitution de celle-ci. La société d’exploitation à l’IS et le dirigeant d’entreprise apportent en numéraire pour former le capital social de la SCI. En contrepartie, ces apports seront rémunérés par des titres en usufruit pour la société d’exploitation, et des droits en nue-propriété pour le dirigeant.

Lorsqu’une société à l’IS détient en usufruit des titres de société à l’IR, tous les revenus de la société à l’IR seront traités sous le régime de l’IS (article 238 bis K du CGI). Ainsi, en plus d’annihiler les considérations autour de l’imposition des loyers, la société d’exploitation à l’IS pourra effectuer des amortissements et autres déductions de charges inhérentes au régime de l’IS.

Une meilleure revente immobilière au profit du dirigeant

Le dirigeant retrouvera la pleine propriété de l’immeuble sans avoir touché de revenus durant l’usufruit, qui auraient été imposés au titre de l’IR. L’avantage majeur sera une vente de l’immeuble favorisée grâce aux plus-values à l’IR.

En effet, en raison des amortissements pratiqués ayant réduit la valeur comptable du bien à zéro, la base imposable serait considérée à l’IS comme la totalité du prix de vente de l’immeuble. En revanche, à l’IR, la base imposable sera la plus-value réelle issue de la vente du bien. Ainsi, même si le taux d’imposition de plus-values particulières peut paraître élevé (environ 36%), l’imposition sera en réalité bien moindre puisqu’elle s’appliquera que sur la plus-value réelle (prix de vente moins le prix d’achat) et non sur la valeur nette comptable (prix d’achat diminué de la somme des amortissements réalisés). De plus, cette plus-value pourra bénéficier des abattements de durée de détention propre au régime des plus-values des particuliers. Enfin, à l’IR, on pourra majorer forfaitairement le prix d’acquisition (7,5% au départ, puis 15% au bout de 5 ans). 

En conclusion, le démembrement ab initio paraît être une opportunité d’améliorer la gestion et transaction immobilière. Toutefois, la récente entrée en vigueur du dispositif du mini abus de droit (article L 64 A du LPF) conduit la pratique faire preuve de plus en plus de prudence (dans le même sens, retrouvez notre récent article sur L’accroissement de la pénalisation du droit fiscal). Le cabinet BRUZZO-DUBUCQ, fort d’une grande expérience en la matière, se tient à votre disposition pour tout renseignements.