La première question, et sans doute la plus légitime pour l’investisseur étranger qui envisage d’investir dans l’immobilier balinais, est celle de connaître les différents régimes juridiques relatifs au droit de la propriété. « Comment acquérir un terrain ou un bien (par exemple une villa ou un terrain) à Bali ? », « Comment sécuriser cet investissement ? », « Quels sont mes droits en tant qu’étranger ? », sont autant de questions légitimes que peut se poser notre lecteur. Ces thématiques sont vastes et les réponses peuvent paraître vertigineuses tant elles doivent être adaptées aux situations particulières de chacun. Toutefois, pour y répondre de façon synthétique, nous nous attarderons sur les deux principaux mécanismes juridiques balinais d’acquisition immobilière : le FreeHold et le LeaseHold.
Cette distinction, classique dans les pays de common law, est un surprenant vestige de l’influence britannique dans le Pacifique. Une influence que l’on sait limitée, car l’Indonésie ne fait pas partie du Commonwealth et n’a jamais été sous l’influence durable du Royaume-Uni, mais plutôt de celle de la Hollande.
I – Le FreeHold : acquérir la pleine propriété
Dans toutes ses variantes, le FreeHold offre à son titulaire des droits de propriété absolus sur son bien, dans leurs composantes les plus classiques : l’usus (le droit d’utiliser le bien), l’abusus (le droit d’en disposer et notamment de le vendre) et le fructus (le droit d’en tirer profit et notamment de le louer).
Il existe trois variantes principales de pleine propriété (FreeHold) : HGB, Hak Pakaï, Hak Milik.
Par principe, l’accès à la pleine propriété est réservé aux citoyens indonésiens en vertu de la loi indonésienne (le Hak Milik). Cette restriction vise à protéger la souveraineté foncière de l’Indonésie et à garantir que les terres demeurent majoritairement entre les mains des Indonésiens et, par la même, à éviter la trop grande influence étrangère sur le marché.
Toutefois, malgré cette restriction, il existe des mécanismes juridiques permettant aux étrangers d’acquérir (le HGB ou le Hak Pakai), de manière directe ou indirecte des biens en FreeHold en Indonésie. La méthode la plus courante consiste à créer une société à capital étranger (PT PMA) qui peut être détenue à 100% par un étranger et qui se portera acquéreur du bien immobilier en FreeHold (le HGB).
Le Hak Milik
Le Hak Milik est la forme la plus complète de la propriété foncière en Indonésie. Sur le principe, elle est identique à la notion de propriété que nous connaissons en France. Le Hak Milik est uniquement réservé aux citoyens indonésiens. Ce titre offre à son titulaire des droits de propriété absolus sur son bien, dans leurs composantes habituelles : l’usus (le droit d’utiliser le bien), l’abusus (le droit d’en disposer et notamment de le vendre) et le fructus (le droit d’en tirer profit et notamment de le louer).
Attention, la pleine propriété (Hak Milik) n’est pas accessible aux étrangers !
Toutefois, un citoyen indonésien peut tout à fait céder son droit de propriété. S’il est cédé à une PMA, alors son Hak Milik se transformera automatiquement en Hak Guna Bangunan (HGB).
Le HGB (Hak Guna Bangunan) : un bail de 80 ans
Comparable au bail emphytéotique de droit français, le HGB peut être détenu par une entreprise (même s’il s’agit d’une PT PMA – réservé aux investisseurs étrangers – par exemple). Il s’agit du droit d’utilisation sur un terrain ou une construction d’une durée de 30 ans. Cette durée est prorogeable deux fois : une première fois pour une durée de 20 ans et une seconde fois pour une durée de 30 ans, sous certaines conditions (existence de la société, respect des lois indonésiennes, etc.). La durée du HGB est donc de 80 ans maximum par principe*.
Si a priori il serait facile de considérer ce droit comme un simple droit au bail de 80 ans, à la manière du droit emphytéotique que nous connaissons dans notre droit civil, le HGB va plus loin, car il offre à son détenteur l’ensemble des composantes classiques du droit de propriété et notamment celui d’en disposer pleinement (l’abusus). Ainsi, et à titre d’exemple, une sûreté pourra être prise sur un HGB détenu par votre PMA par une banque en garantit d’un emprunt.
Il existe toutefois un vide juridique en droit indonésien sur la durée maximale du renouvellement du HGB. Il semblerait possible selon certains BPN de le renouveler passé le délai de 80 ans par le biais d’un mécanisme de renonciation au droit de propriété et d’obtention, dans un temps de raison, de ce même droit de propriété. Ce point n’est pas tout à fait clair à ce jour selon les BPN.
Mais que se passe-t-il en cas de vente du HGB ? Par principe, au moment de l’acquisition d’un HGB, le compte à rebours des 80 ans commence. Si le HGB est cédé 5 ans après son acquisition, alors il sera cédé pour la durée restante possible (à savoir 75 ans maximum).
Le Hak Pakai
Le Hak Pakaï peut être détenu par un étranger à titre personnel. Toutefois, celui-ci devra répondre à certains nombres d’obligations, notamment celle d’avoir un KITAS (permis de séjour) et d’utiliser le terrain dans un but résidentiel. Il s’agit là encore d’un droit d’usage sur un terrain qui est limité dans le temps : 25 ans maximum avec une possibilité de prolonger de 20 ans. À son terme, il est de nouveau renouvelable pour une période de 25 ans. Au total donc, le Hak Pakai peut donc durer de 70 ans sous réserve d’avoir un KITAS en vigueur à chaque moment de son renouvellement.
À Bali, et sous cette forme, le terrain doit être d’une valeur minimum de 5 milliards de Roupiahs (ce montant varie selon les régions).
II – Le LeaseHold (Hak Sewa) : un bail de location longue durée
Pour comprendre le LeaseHold (ou « Hak Sewa » en indonésien), l’investisseur non averti devra faire évoluer son logiciel de pensée afin de s’adapter aux usages indonésiens. Et pour cause, le LeaseHold est la forme la plus courante de propriété pour qu’un investisseur étranger puisse acquérir le droit d’utiliser un terrain ou une propriété pour une durée déterminée, généralement de longue durée : entre 25 et 30 ans avec possibilité de renouvellement sous réserve de négociations et de nouvelles conditions financières.
Le LeaseHold offre l’alternative la plus courante pour les étrangers afin de contourner les restrictions du FreeHold. Contrairement au AJB (acte d’acquisition en freehold), l’acte permettant d’acquérir en LeaseHold (le Lease Agreement) n’est pas enregistré au bureau foncier (BPN) mais uniquement enregistré chez le notaire (PPAT).
Pendant toute la période du contrat de LeaseHold, le bénéficiaire du contrat pourra utiliser et exploiter son terrain comme il le souhaite. Généralement, ce type de contrat est utilisé pour le développement résidentiel ou commercial et offre une grande flexibilité aux investisseurs.
Quelques statistiques…
La proportion de Leasehold sur le marché balinais représente environ 80% de la totalité des transactions immobilières. Pour plus de détail , nous vous recommandons le site de REID, un fournisseur indépendant de données relatives au marché immobilier de Bali : https://www.realinfo.id
III – La fiscalité des FreeHold et LeaseHold
LeaseHold : un prélèvement forfaitaire de 10%
Par principe, la loi indonésienne prévoit que le vendeur doit régler 10% sur le prix de cession perçu au moment de la vente du terrain en LeaseHold.
En pratique, il est d’usage de prévoir dans le cadre de la transaction que l’acheteur supportera cet impôt au nom et pour le compte du vendeur. Vous devrez donc, au moment de l’achat d’un bien en LeaseHold, garder à l’esprit que vous devrez couvrir pour le vendeur le montant de cet impôt forfaitaire.
FreeHold : une double taxation répartie entre le vendeur et l’acheteur
En FreeHold, le régime fiscal est identique pour les différentes formes (Hak Milik, HGB, Hak Pakai). Il existe deux types d’impôts à payer :
- La taxe du vendeur qui est de 2,50 % de la valeur du terrain*.
- La taxe de l’acheteur qui est de 5,00 % de la valeur du terrain*.
*La valeur du terrain de référence servant au calcul des impôts est la valeur la plus élevée entre la valeur du prix de cession du terrain et la valeur officielle du terrain (NGOP). Le NGOP est la valeur foncière officielle du terrain donné par le gouvernement indonésien. Elles sont, dans certaines régions (ex : Tabalan), bien inférieures aux prix du marché.
Ce mécanisme de taxe est identique pour le HGB (vente en FreeHold à une PMA).
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