Qu’est-ce que le bail dérogatoire ?
Le bail dérogatoire est un contrat de location d’immeubles ou de locaux dans lesquels un fonds est exploité, qui déroge aux dispositions relatives au bail commercial.
Ce régime s’applique à différentes conditions. La durée totale du bail ou des baux successifs ne doit pas être supérieure à trois ans. Egalement, une fois cette durée expirée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
La loi PINEL du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises
La loi PINEL a modifié de façon importante le régime des baux commerciaux et notamment le régime du bail dérogatoire. Jusqu’en 2014, le bail dérogatoire ne pouvait durer plus de deux ans. Désormais, sa durée est de trois ans.
La loi PINEL a également rendu possible la prolongation du bail dérogatoire d’un mois supplémentaire. Le bail commercial peut donc commencer à courir le premier jour du 38ème mois.
Quid du renouvellement du bail dérogatoire une fois le terme contractuel atteint ?
La Cour de cassation s’est prononcée à ce sujet dans un arrêt du 8 juin 2017 et énonce :
« Quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux, si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est régi par les règles statutaires. »
Autrement dit, le bail dérogatoire ne peut être tacitement reconduit. Dans le cas où le contrat de bail est conclu pour une durée de quelques mois sans qu’aucune reconduction ne soit envisagée, il naît un nouveau contrat de bail soumis au régime du bail commercial.
En conséquence, il semble plus que jamais nécessaire de prévoir une reconduction automatique du bail dérogatoire, dans la limite de la durée maximale de trois ans.
Le régime applicable au bail une fois les trois années écoulées
Au terme des trois années, le preneur se voit appliquer le régime du bail commercial. Il s’agit d’un nouveau contrat. Les deux ou trois années déjà effectuées dans le cadre du bail dérogatoire ne doivent pas être prises en compte. La durée du nouveau contrat est donc de neuf ans minimum.
Une autre possibilité permettant prolonger le bail dérogatoire est de changer de fonds ou de local. Cette opération permet de repartir sur un nouveau bail dérogatoire de trois ans, à condition que ce ne soit plus le même lieu et/ou la même activité. Attention cependant à l’aspect fiscal : un changement de local ou d’activité dans l’unique but de faire repartir un bail dérogatoire peut entrainer une requalification.
