Cour de cassation, 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-10.767
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 18 décembre 2025 apporte une double précision sur le régime juridique du droit de préférence institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce au profit du locataire d’un local à usage commercial ou artisanal. Cette décision, qui mérite d’être publiée au Bulletin compte tenu de son apport normatif, intervient plus d’une décennie après l’introduction de ce mécanisme protecteur par la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel. Elle permet à la Haute juridiction de trancher deux questions demeurées incertaines malgré l’émergence progressive d’une jurisprudence sur ce dispositif.
L’espèce soumise à la Cour de cassation présentait une configuration factuelle relativement classique. Une société civile immobilière avait vendu, le 30 juin 2017, un immeuble abritant un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes exploité par la société Maison Molière en vertu d’un bail commercial conclu en 2010. Cette vente était intervenue sans que le droit de préférence du locataire eût été respecté, circonstance qui ne fut révélée au preneur qu’en juin 2020 lorsque l’acquéreur, devenu propriétaire, lui notifia à son tour son intention de céder l’immeuble en application de l’article L. 145-46-1. Prenant alors conscience de la violation dont elle avait été victime, la locataire assigna en juillet 2021 le bailleur initial et l’acquéreur en nullité de la vente conclue quatre années auparavant, accompagnant cette demande principale d’une prétention en restitution des loyers versés depuis cette cession et d’une demande indemnitaire.
La défense opposa à cette action une fin de non-recevoir tirée de la prescription, soutenant que le délai biennal prévu par l’article L. 145-60 du code de commerce pour toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux s’était écoulé depuis la date de la vente litigieuse. La cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 24 novembre 2023, accueillit cette argumentation et déclara irrecevables les demandes de la locataire comme étant prescrites. Contestant cette solution, la société Maison Molière forma un pourvoi en cassation articulé autour de trois moyens dont deux présentaient un intérêt particulier. Le premier moyen soutenait que la sanction applicable à la violation du droit de préférence devait être l’inexistence juridique de la vente par application de la clause réputée non écrite prévue à l’article L. 145-15 du code de commerce, ce qui aurait rendu l’action imprescriptible. Le troisième moyen, subsidiaire, arguait que même à supposer la sanction constituée par une nullité, celle-ci devrait être soumise à la prescription quinquennale de droit commun plutôt qu’à la prescription biennale spéciale aux baux commerciaux.
La Cour de cassation rejette le pourvoi au terme d’une motivation relativement concise mais dont la portée normative est considérable. Dans un considérant de principe, elle énonce d’abord que la vente de locaux loués conclue par un propriétaire avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial est sanctionnée par la nullité. Elle affirme ensuite que l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code. Cette double affirmation appelle une analyse approfondie tant au regard de la qualification juridique de la sanction qu’au regard du régime temporel de l’action qui en découle.
La première question soulevée par l’arrêt concerne la nature même de la sanction attachée à la violation du droit de préférence. Le demandeur au pourvoi soutenait que la vente conclue en méconnaissance de ce droit devait être réputée non écrite en vertu de l’article L. 145-15 du code de commerce, disposition qui prévoit que sont réputés nuls de nullité absolue toutes clauses, stipulations ou arrangements qui, directement ou indirectement, ont pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux. Cette argumentation reposait sur le constat, effectivement confirmé par la jurisprudence depuis l’arrêt de la troisième chambre civile du 28 juin 2018, que les dispositions de l’article L. 145-46-1 revêtent un caractère d’ordre public. De cette prémisse, le pourvoi tirait la conséquence logique qu’un acte juridique violant ces dispositions devrait être frappé de la sanction la plus radicale, celle de la clause réputée non écrite, qui présente la particularité d’être imprescriptible puisqu’elle peut être invoquée à tout moment sans limitation de durée.
La Cour de cassation écarte cette construction intellectuelle en optant pour une qualification plus orthodoxe. Elle retient que la sanction applicable est la nullité de la vente, ce qui s’inscrit dans la logique classique du droit des contrats. Cette solution se justifie par plusieurs considérations. D’une part, le texte même de l’article L. 145-46-1, dans son alinéa premier, prévoit expressément que la notification du projet de vente au locataire doit être faite « à peine de nullité » lorsqu’elle n’indique pas le prix et les conditions de la vente. Cette sanction textuelle de la nullité, bien qu’elle ne vise explicitement que l’hypothèse d’une notification irrégulière dans son contenu, révèle l’intention du législateur quant au régime juridique applicable à ce mécanisme. D’autre part, la distinction conceptuelle entre la clause réputée non écrite et la nullité du contrat correspond à une summa divisio fondamentale en droit des contrats. La première sanction s’applique aux stipulations contractuelles qui violent des dispositions impératives, permettant ainsi de purger le contrat de ses éléments illicites tout en maintenant son économie générale. La seconde frappe l’acte juridique lui-même lorsque les conditions de sa formation n’ont pas été respectées ou lorsqu’il procède d’un vice substantiel.
Or, le droit de préférence institué par l’article L. 145-46-1 ne constitue pas une clause contractuelle mais un droit légal d’origine extracontractuelle qui s’impose au bailleur indépendamment de toute stipulation. Sa violation ne résulte pas d’une stipulation illicite insérée dans le bail ou dans l’acte de vente, mais de l’omission d’une procédure légalement imposée préalablement à la conclusion de la vente. La sanction appropriée est donc bien la nullité de l’acte conclu en méconnaissance de cette procédure, et non la neutralisation d’une clause qui n’existe pas.
Cette analyse rejoint d’ailleurs la qualification retenue en matière de pacte de préférence contractuel, dont la violation par le promettant qui conclut avec un tiers le contrat promis entraîne classiquement la nullité du contrat conclu avec ce tiers ou l’exécution forcée du pacte, sanctions qui toutes deux supposent un acte entaché d’irrégularité dans sa formation plutôt qu’une clause illicite.
La portée de cette clarification jurisprudentielle ne doit pas être sous-estimée. En retenant la qualification de nullité plutôt que celle de clause réputée non écrite, la Cour de cassation inscrit le contentieux du droit de préférence dans le régime général des nullités, avec toutes les conséquences qui en découlent en termes de charge de la preuve, de confirmation possible de l’acte nul, et surtout de prescription de l’action. Elle unifie par ailleurs le traitement des différentes hypothèses de violation du droit de préférence. En effet, l’article L. 145-46-1 envisage deux moments distincts où le bailleur doit informer le locataire : lorsqu’il envisage de vendre le bien loué (notification initiale) et, subsidiairement, dans l’hypothèse où il déciderait de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur que ceux initialement notifiés (notification rectificative). Le texte ne prévoit expressément la nullité de la vente qu’en cas de défaut de cette seconde notification, laissant implicite la sanction attachée à l’omission de la notification initiale. L’arrêt du 18 décembre 2025 lève cette incertitude en unifiant le régime : quelle que soit l’étape de la procédure qui n’a pas été respectée, la sanction est identique et consiste en la nullité de la vente conclue en violation du droit de préférence.
Cette qualification emporte des conséquences pratiques significatives. Contrairement à ce que soutenait le demandeur au pourvoi, l’action en nullité n’est pas imprescriptible mais soumise à un délai de prescription, ce qui conduit à la seconde question tranchée par l’arrêt : celle de l’identification du délai applicable. La Haute juridiction affirme sans ambiguïté que l’action en nullité de la vente intentée par le locataire est soumise à la prescription biennale prévue par l’article L. 145-60 du code de commerce, qui dispose que toutes les actions exercées en vertu du chapitre relatif aux baux commerciaux se prescrivent par deux ans. Cette solution, qui peut paraître rigoureuse pour le locataire lésé, s’inscrit néanmoins dans une logique systémique cohérente.
L’argumentation contraire développée dans le troisième moyen du pourvoi mérite d’être examinée car elle révèle la complexité de la qualification de cette action. Le demandeur soutenait que l’action en nullité de la vente fondée sur le non-respect du droit de préférence ne constituait pas une action exercée « en vertu du bail commercial » au sens de l’article L. 145-60, mais une action contractuelle de droit commun dirigée contre la vente elle-même, qui devrait donc être soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil. Cette construction reposait sur l’observation que l’action en nullité ne tend pas à l’exécution d’une obligation découlant du bail commercial mais à la remise en cause d’un acte juridique distinct, la vente de l’immeuble loué, qui met en jeu des rapports entre le bailleur vendeur et l’acquéreur tiers au bail.
La Cour de cassation refuse d’entrer dans cette distinction et retient une interprétation large de la formule « actions exercées en vertu » du statut des baux commerciaux. Cette interprétation se justifie par la nature même du droit de préférence. Bien que ce droit ne constitue pas une obligation découlant directement de l’exécution du bail, il s’agit d’un droit légal institué au profit du locataire précisément en raison de sa qualité de preneur à bail commercial. L’article L. 145-46-1 s’insère au sein du chapitre IV du titre IV du livre Ier du code de commerce, consacré au statut des baux commerciaux, et constitue l’une des composantes du dispositif protecteur dont bénéficie le locataire commercial en contrepartie de la précarité relative de sa situation juridique. L’action en nullité de la vente fondée sur la violation de ce droit trouve donc bien son fondement dans le statut spécial des baux commerciaux, même si elle aboutit à remettre en cause un acte conclu entre le bailleur et un tiers.
Cette solution s’inscrit dans une conception fonctionnelle de la notion d’actions exercées « en vertu » du statut des baux commerciaux, qui englobe non seulement les actions tendant à l’exécution des obligations découlant du bail lui-même, mais également celles qui mettent en œuvre les droits légaux attachés à la qualité de locataire commercial. La jurisprudence avait déjà retenu une interprétation extensive de l’article L. 145-60 en appliquant la prescription biennale à diverses actions dérivées du statut des baux commerciaux, telles que l’action en fixation de l’indemnité d’éviction ou l’action en contestation de la régularité du congé. L’arrêt du 18 décembre 2025 prolonge cette ligne jurisprudentielle en y intégrant l’action en nullité de la vente violant le droit de préférence.
Il convient toutefois de relever que cette solution soulève une difficulté pratique non négligeable concernant le point de départ du délai de prescription. En l’espèce, la question ne posait guère de difficulté puisque plus de quatre années s’étaient écoulées entre la vente litigieuse de juin 2017 et l’assignation de juillet 2021, ce qui excédait manifestement le délai biennal. Mais dans d’autres configurations, la détermination du dies a quo de la prescription pourrait s’avérer plus délicate. Selon les principes généraux, le délai de prescription d’une action en nullité court à compter du jour où le titulaire de l’action a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action. Or, il n’est pas certain que le locataire soit nécessairement informé de la vente intervenue en violation de son droit de préférence, surtout si cette vente n’entraîne pas de changement immédiat dans ses relations avec son bailleur.
La question se pose notamment de savoir si le simple fait que le locataire continue à payer ses loyers au nouveau propriétaire constitue une connaissance suffisante de la vente pour faire courir le délai de prescription. Dans l’affaire jugée, c’est la notification d’un nouveau projet de vente par l’acquéreur en juin 2020 qui avait révélé au locataire l’existence de la vente antérieure de 2017. Mais la Cour de cassation n’a pas eu à se prononcer sur ce point particulier puisque, même en faisant courir le délai à compter de cette révélation de juin 2020, l’action intentée en juillet 2021 intervenait dans le délai biennal. On peut néanmoins s’interroger sur l’hypothèse où le locataire découvrirait fortuitement, plusieurs années après sa conclusion, une vente dont il ignorait l’existence et qui avait été conclue sans respect de son droit de préférence. La rigueur de la prescription biennale pourrait alors conduire à priver de toute effectivité le droit de préférence si l’on considérait que le délai court à compter de la vente elle-même, indépendamment de la connaissance qu’en a le locataire.
Cette difficulté révèle plus généralement la tension inhérente au droit de préférence entre l’objectif de protection du locataire, qui justifie l’existence même de ce mécanisme et son caractère d’ordre public, et l’exigence de sécurité juridique, qui commande de limiter dans le temps la possibilité de remettre en cause une vente conclue entre le bailleur et un acquéreur de bonne foi. L’application de la prescription biennale constitue un arbitrage entre ces deux impératifs, arbitrage qui privilégie finalement la stabilité des situations acquises au détriment de la protection absolue du droit du locataire. Cet équilibre n’est pas dépourvu de justification car le droit de préférence, aussi important soit-il, ne doit pas conduire à fragiliser indéfiniment la situation de l’acquéreur qui a pu acquérir l’immeuble de bonne foi et qui pourrait se voir contraint de restituer ce bien au terme d’une action intentée de nombreuses années après l’acquisition.
Il convient enfin de replacer cet arrêt dans la dynamique jurisprudentielle plus large concernant le droit de préférence du locataire commercial. Depuis son introduction par la loi du 18 juin 2014, ce mécanisme a donné lieu à une production jurisprudentielle relativement abondante qui a progressivement précisé les contours de ce nouveau droit. La Cour de cassation a notamment délimité le champ d’application du dispositif en excluant les ventes judiciaires et les ventes intervenant dans le cadre d’une liquidation judiciaire, considérant qu’il s’agit de ventes « faites d’autorité de justice » échappant au droit de préférence. Elle a également défini avec précision la notion de local à usage industriel, qui est exclu du bénéfice du droit de préférence, en retenant une conception fonctionnelle centrée sur la nature de l’activité exercée et le rôle des installations techniques. La décision du 18 décembre 2025 s’inscrit dans cette œuvre de construction prétorienne en apportant deux pierres supplémentaires à l’édifice : la clarification de la nature de la sanction et la détermination du régime de prescription.
Cette évolution jurisprudentielle témoigne de la vitalité du contentieux relatif aux baux commerciaux et de la nécessité d’adapter constamment les solutions juridiques aux configurations factuelles rencontrées en pratique. Elle illustre également la méthode de la Cour de cassation face à un texte législatif dont certaines implications n’ont pas été entièrement anticipées par le législateur. En l’absence de précision textuelle expresse sur la sanction applicable en cas de défaut de notification initiale et sur le régime de prescription de l’action en nullité, la Haute juridiction construit une solution cohérente en puisant dans les principes généraux du droit des contrats et en articulant les différentes dispositions du statut des baux commerciaux. Cette démarche interprétative, qui combine l’analyse textuelle, la systématique juridique et la recherche d’un équilibre entre les intérêts en présence, constitue un exemple remarquable de la fonction normative de la jurisprudence dans les zones grises de la législation.
Les implications pratiques de cet arrêt sont significatives pour les locataires commerciaux et leurs conseils. D’une part, la reconnaissance que la vente conclue en violation du droit de préférence est frappée de nullité confirme l’effectivité de ce mécanisme protecteur et l’existence d’une véritable voie de recours pour le locataire lésé. D’autre part, l’application de la prescription biennale impose une vigilance particulière au locataire qui doit agir rapidement dès qu’il a connaissance d’une vente intervenue sans respect de son droit de préférence. Cette brièveté du délai de prescription peut se révéler redoutable dans les situations où le locataire n’est pas immédiatement informé du changement de propriétaire, notamment lorsque la gestion locative demeure assurée par les mêmes interlocuteurs ou lorsque le paiement des loyers continue à s’effectuer selon les mêmes modalités.
La solution retenue par la Cour de cassation appelle également une réflexion sur les stratégies contentieuses envisageables pour le locataire victime d’une violation de son droit de préférence. L’action en nullité de la vente, telle que consacrée par l’arrêt du 18 décembre 2025, constitue la voie principale mais elle n’épuise pas nécessairement l’ensemble des recours possibles. On peut notamment s’interroger sur l’articulation entre cette action en nullité et d’éventuelles actions en responsabilité que le locataire pourrait intenter contre le bailleur pour violation de son droit de préférence. Si ces actions indemnitaires, fondées sur la responsabilité contractuelle ou extracontractuelle, sont elles aussi soumises à la prescription biennale en tant qu’actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux, elles pourraient néanmoins présenter un intérêt dans les cas où l’action en nullité serait prescrite mais où le préjudice causé au locataire demeurerait établi.
