Le marché immobilier balinais est en pleine expansion. Les littoraux se développent à une vitesse vertigineuse. Le nombre de visiteurs ne cesse de croitre et les investissements s’intensifie. Destination touristique de rêve, paysages somptueux et météo clémente suffisent à expliquer l’attrait des investisseurs pour l’île et les rendements locatifs importants dont ils bénéficient.
Pour autant, cette ruée vers l’immobilier balinais ne sera pas éternelle. La zone dédiée au développement touristique est remplie à 90% et les investisseurs s’arrachent les derniers terrains. Du côté résidentiel, les opportunités sont encore nombreuses.
L’imminence d’une réduction considérable de l’offre n’est pas le seul danger qu’affrontera l’investisseur. La réalisation de la transaction immobilière nécessite un accompagnement juridique indispensable tant les pièges sont nombreux.
I. La préparation de l’acquisition
Investir dans l’immobilier balinais suppose une phase de recherche du bien immobilier lors de laquelle il conviendra de s’entourer, dans un premier temps, d’un agent immobilier fiable et d’un conseil compétent. Une fois le bien identifié, le choix du notaire et l’immobilisation du bien doit obéir à une stratégie bien rodée.
La recherche et la sélection du bien immobilier
La recherche d’un bien immobilier (terrain ou villa) peut parfois se révéler hasardeuse tant la profession d’agent immobilier n’est pas réglementée en Indonésie. Les déconvenues peuvent être considérables.
C’est la raison pour laquelle, dans un premier temps, nous vous invitons à vous référer à des agences locales reconnues pour leur expérience et leur longévité. On citera par exemple, et sans que cela ne soit exhaustif, Kedungu Real Estate, Balimmo, Kibarer Property ou encore Luxindo Property.
Cependant, de nombreux agents immobiliers indépendants exercent sur Bali et il faudra s’armer de vigilance car beaucoup ne sont pas fiables. Nous vous recommandons d’effectuer les démarches et d’entamer le processus d’acquisition aux côtés d’un avocat et d’un notaire local afin d’éviter toute difficulté.
Le choix du notaire
Par principe, le notaire est choisi par celui qui paye ses émoluments, l’acheteur donc. Malgré cela, le notaire se doit d’être impartial. Il ne représente aucune des deux parties et mettra sa neutralité au service de la transaction.
Le compromis (Pre Agreement – MOU/LOI)
Lors de la conclusion du compromis, il vous sera demander de verser un acompte (l’escrow account). Le versement de l’acompte est généralement versé directement sur le compte du vendeur. Il n’y a pas de règles particulières dans la loi balinaise puisqu’il s’agit d’un simple usage. Il faut toutefois garder à l’esprit que dans l’hypothèse où les due-diligence révélerait des problèmes ultérieurement, vous pourriez rencontrer des difficultés à récupérer votre acompte s’il a été versé entre les mains du vendeur si ce dernier se révélait indigne de confiance. Nous vous recommandons vivement de verser l’acompte entre les mains du notaire pour vous assurer une meilleure sécurité financière.
En pratique, le versement de l’acompte est double. D’une part, il vous faudra verser un acompte minime au vendeur pour bloquer le terrain. D’autre part, un acompte plus important devra être versé, à hauteur de 10% du prix de vente au moment du compromis.
Le pre agreement n’est pas qu’un simple accord de principe mais est un acte contraignant juridiquement, et s’assimile au compromis de vente en droit français. Il peut être signé par voie électronique, sans avoir besoin de passer par un notaire.
Dans tous les cas, nous vous recommandons de veiller à obtenir un récépissé des sommes versées au titre de l’acompte.
II. Les due-diligences
Les due-diligences sont effectuées par le notaire. Elles prendront environ 7 à 14 jours ouvrables.
Vérification des documents de propriété (Land Certificate)
Voici une liste non-exhaustive des points qui doivent impérativement être vérifiés par le notaire :
- Le numéro de taxe foncière fourni doit correspondre au terrain objet de la transaction. Cette vérification est réalisée par le notaire au bureau des impôts.
- Le nom figurant sur le certificat de propriété doit correspondre au propriétaire actuel du terrain. Il peut arriver parfois que l’identité du propriétaire sur le certificat de propriété ne soit pas le propriétaire réel avec lequel on traite. Dans ce cas, le notaire devra procéder à la vérification des documents de succession afin de s’assurer de l’existence du droit de propriété et de l’identité du propriétaire effectif.
- L’existence d’une hypothèque ou d’un litige sur le terrain bloquant la transaction ;
- Les données du certificats (parcelle, surface, etc…) doivent correspondre aux données du bureau foncier.
Les certificats que l’on vous fournit doivent impérativement faire l’objet d’une vérification par le notaire. Il ne faut pas les accepter aveuglément. Sans mentionner les arnaques, les certificats accompagnant un bien immobilier ancien a de grande chance d’être truffé d’erreurs. Vous pourriez ainsi faire l’acquisition d’un bien qui n’existe plus, ou qui n’existe pas.
Le notaire procède ainsi aux vérifications suivantes :
- Vérification du zonage du terrain
Le zonage des terrains à Bali est attribué par le PUPR (organisme en charge du zonage) et est différent selon les subdivisions administratives (Kabupaten – regency). Il y a un PUPR par Kabupaten. Ainsi, le zonage sera différent selon que vous serez à Tabanan ou Badung par exemple. Chaque régence a ses propres règles de fonctionnements. Leurs codes couleur ne sont, par exemple, pas les mêmes.
Prenons l’exemple d’un zonage dans le Kabupaten de Badung. Il existe quatre types de zones :
Zone agricole inconstructible (Verte*) – Par principe cette zone est inconstructible mais elle peut parfois l’être sur un petit pourcentage du terrain. Généralement, cela permet de à l’exploitant de construire son habitation.
Zone touristique (Rose*) – Le zonage touristique permet d’accueillir la plus grande variété d’activités.
Zone résidentielle (Jaune*) – Les terrains en zone résidentiel peuvent être constructible sur un pourcentage élevé. Généralement, il est possible de construire sur 70/75 % du terrain.
Zone commerciale (Rouge/Orange*) – Les terrains sur ces zones sont prévus pour accueillir des commerces (de tous types par principe). Toutefois, il convient tout de même de vérifier les commerces pouvant être exercés sur les terrains auprès du bureau foncier.
*Les couleurs attribués sont indicatives et correspondent aux couleurs attribuées dans le Kabupaten de Badung.
- Vérification des taxes foncières et des éventuels arriérés
- Vérification du métrage du terrain
Au cours des due-diligence, il est envisageable et recommandé de faire mesurer le terrain. Ce n’est pas obligatoire mais fortement conseillé. En effet, les mesures figurant sur le certificat de propriété ont généralement été réalisées il y a longtemps et, souvent, de manière imprécise.
- Vérification en présence d’une construction (Villa, restaurant, etc…)
Lorsque l’acte porte sur un terrain comprenant une construction (par exemple une villa), plusieurs diligences supplémentaires sont à prévoir pour le notaire. Il s’agira pour ce dernier de vérifier les informations relatives aux permis SLF/PBG (anciennement IMB).
Le permis PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) correspond à l’équivalent d’un permis de construire et est valable pendant toute la durée de vie du bâtiment. Il est délivré avant la construction et atteste de la conformité du projet avec la réglementation locale. Toutefois, et il s’agit là encore d’une subtilité balinaise, il n’est pas obligatoire d’obtenir le PBG avant de démarrer la construction.
Le permis SLF (Sertifikat Laik Fungsi) quant à lui, est un permis délivré une fois la construction réalisée. Il garantit la conformité de l’utilisation du bâtiment et certifie de l’existence physique du bâtiment. Il permet également de justifier du respect des normes sécuritaires, techniques et sanitaires de ce dernier.
III. L’accord final (Final Agreement)
La rédaction de l’accord final prend en général 2 ou 3 jours. Le temps peut s’allonger en fonction de la réactivité des parties. Généralement, si l’acte n’a pas de particularité, il peut s’écouler trois semaines entre la rédaction et la signature de l’acte définitif.
Contrairement au pre-agreement, l’accord final ne peut être réalisé à distance. Il faudra donc se rendre sur place, chez le notaire, pour signer l’acte authentique de vente.
Contrairement à la France, le paiement intervient directement les parties sans passer par la comptabilité du notaire.
La procuration (POA – Power of Attorney)
Il existe différentes hypothèses où les parties à l’acte peuvent souhaiter donner mandat pour déléguer son pouvoir. Toutefois, en fonction de la localisation des parties au moment de la signature, les contraintes seront plus ou moins importantes.
L’hypothèse la plus courante est la suivante. Un acheteur étranger souhaite se faire représenter dans le cadre de la transaction. Dans ce cas, il est possible pour lui de réaliser un pouvoir (POA – Power of Attorney). Le pouvoir devra faire l’objet d’une procédure de légalisation (ou d’apostille) afin de pouvoir être utiliser dans le cadre de la transaction en Indonésie.
Si le vendeur (indonésien ou non) souhaite se faire représenter au moment de la conclusion de la vente alors il devra nécessairement faire rédiger le pouvoir devant le notaire qui réalisera un certain nombre de vérifications.
IV. Les impôts sur la transaction
La transaction immobilière est concernée par deux types d’impôts.
- LeaseHold : un prélèvement forfaitaire de 10%
Par principe, la loi indonésienne prévoit que le vendeur doit régler 10% sur le prix de cession perçu au moment de la vente du terrain en LeaseHold.
En pratique, il est d’usage de prévoir dans le cadre de la transaction que l’acheteur supportera cet impôt au nom et pour le compte du vendeur. Vous devrez donc, au moment de l’achat d’un bien en LeaseHold garder à l’esprit que vous devrez couvrir pour le vendeur le montant de cet impôt forfaitaire.
- FreeHold : une double taxation répartie entre le vendeur et l’acheteur
En FreeHold, le régime fiscal est identique pour les différentes formes (Hak Milik, HGB, Hak Pakai). Il existe deux types d’impôts à payer :
- La taxe du vendeur qui est de 2,50 % de la valeur du terrain*.
- La taxe de l’acheteur qui est de 5,00 % de la valeur du terrain*.
*La valeur du terrain de référence servant au calcul des impôts est la valeur la plus élevée entre la valeur du prix de cession du terrain et la valeur officielle du terrain (NGOP). Le NGOP est la valeur foncière officielle du terrain donné par le gouvernement indonésien. Elles sont, dans certaines régions (ex : Tabalan), bien inférieure aux prix du marché.
Ce mécanisme de taxe est identique pour le HGB (vente en FreeHold à une PMA).
