Bien souvent, le commerçant n’est pas propriétaire du local dans lequel il effectue son activité. En ce cas, il existera un bail commercial qui sera incorporé au fonds de commerce. Ce droit fait partie des droits dits « incorporels » du fonds de commerce.
Or, la cession d’un fonds de commerce emporte nécessairement la cession du droit au bail. La cession d’un droit au bail est simplement une opération juridique qui va changer la personnalité du locataire mais qui va faire continuer l’existence du bail. Les mêmes obligations ainsi que les mêmes droits continueront à s’appliquer pour une différente personne.
Cette faculté peut paraitre surprenante, car le bailleur a finalement conclu ce bail avec une personne. Pourtant, l’article L. 145-16 du Code de commerce rend les clauses interdisant la cession du droit au bail non écrites. Cette interdiction se prolonge aux renouvellements.
Néanmoins, il faut comprendre que la première inquiétude des bailleurs est la solvabilité des nouveaux locataires. Par conséquent, la pratique fait apparaitre des baux qui comportent une clause de solidarité entre le cédant et le cessionnaire qui s’actionnent dans le cadre du paiement des loyers. Cette clause rend finalement solidaire le cédant et le cessionnaire et sécurise la position du bailleur.
En revanche, pour que cette règle trouve à s’occuper, il est nécessaire de respecter deux éléments procéduraux.
Tout d’abord il est nécessaire d’effectuer un état des lieux préalables : l’article L. 145-40-1 du Code de commerce impose, entre le bailleur et le cessionnaire, un état des lieux lorsque le professionnel rentre dans les lieux. Beaucoup de litiges proviennent du fait que l’état des lieux peuvent faire ressortir des dégradations ou des travaux qui n’ont peut-être pas été autorisés.
Ensuite, le code impose la signification de la cession au bailleur. Pour une cession de créance, la cession du droit doit obligatoirement être signifiée au bailleur. Elle est visée à l’article 1690 du Code civil. En l’absence de cette signification, l’article 1690 du Code civil sanctionne la cession comme inopposable aux tiers et donc au bailleur.
Ces obligations sont très importantes : leur absence rendra le bail inopposable. Le bailleur pourra en refuser le renouvellement au cessionnaire sans verser d’indemnité. Il peut aussi demander la résiliation du bail.
