La vision française de l’investissement est intrinsèquement liée à l’immobilier. Pour cause, la pierre est l’un des choix privilégiés par les Français. Pour autant, la remontée des taux d’emprunt depuis la crise du Covid et l’augmentation du coût de la construction immobilière ont entraîné une crise importante de ce marché, invitant de plus en plus les investisseurs à tourner leur regard vers des marchés étrangers et émergents et, bien souvent, plus dynamiques.
Bali est ainsi devenue une des destinations les plus prisées pour l’investissement international (cf. World’s Best Countries to invest in or do business for 2024). Ce phénomène qui n’est pas nouveau a été renforcé par deux séries de facteurs.
Des facteurs exogènes, d’une part : la crise du Covid 19 et la guerre en Ukraine, chacun de ces évènements historiques renforçant l’attrait des étrangers pour l’île de dieux.
Des facteurs endogènes, d’autre part : Bali est plébiscitée tantôt pour sa qualité de vie, tantôt pour sa politique économique favorable et sa croissance semblant inarrêtable. Il faut ajouter que le gouvernement indonésien a, ces dernières années, mis en œuvre une politique volontariste visant à améliorer significativement l’afflux des devises étrangères dans le pays (notamment à travers le tourisme).
Ces facteurs sont la clef du succès de cette île aux 1000 temples.
La règle du cocotier
Pour comprendre le marché immobilier balinais, il faut d’abord connaître l’existence de la règle dite du « cocotier » et la comprendre. La règle du cocotier, également appelée « Perda » (Peraturan Daerah), trouve son origine dans la construction du Bali Beach Hotel à Sanur en 1966. Cet hôtel était un projet important et controversé qui a joué un rôle crucial dans le façonnement du paysage architectural et culturel de Bali. L’hôtel était l’un des plus hauts bâtiments de l’île à l’époque, avec une hauteur d’environ dix étages. Il s’agissait d’un changement radical par rapport à l’architecture traditionnelle de faible hauteur qui caractérisait Bali. La construction de l’hôtel a suscité des inquiétudes quant à la dégradation culturelle et à l’impact sur l’environnement. On craignait que des structures aussi hautes ne fassent de l’ombre à la beauté naturelle et au patrimoine culturel de l’île.
En réponse à ces préoccupations, le gouvernement indonésien, avec le soutien de la Banque mondiale et du Programme des Nations unies pour le développement, a chargé la Société centrale pour l’équipement touristique outre-mer (SCETO) de réaliser une étude. La recommandation initiale de la SCETO était de limiter la hauteur des bâtiments à 45 ou 55 mètres, mais après avoir pris en compte les implications environnementales et culturelles, elle a recommandé une limite de 15 mètres.
Cette recommandation a été officialisée en 1971 sous le nom de Surat Keputusan Gubernur Kdh. Tk. 1 Bali, Tanggal 22 November 1971, No 13/Perbang 1614/II/a/1971, fixant la hauteur maximale des bâtiments à environ 15 mètres, ce qui équivaut à peu près à la hauteur d’un cocotier.
D’un point de vue franco-français, cette règle peut paraître déroutante et, pour les plus mauvais esprits, prêter à sourire, même si le droit français admet ce que l’on nomme les servitudes non-aedificandi, relatives à la constructibilité d’une parcelle ou encore les servitudes non altius tollendi, relatives à la hauteur des constructions voisines.
Les États-Unis sont également familiers de la limitation de la hauteur des bâtiments, à tout le moins dans certaines villes de premier plan d’un point de vue historique et culturel. C’est tout particulièrement le cas de la ville de Washington DC qui, en vertu du Height of Buildings Act de 1910, dont les bâtiments ne peuvent dépasser la hauteur maximale de 34 mètres. Les symboles de l’histoire américaine que sont le Capitole (88 mètres) et le Washington Monument (169 mètres) peuvent ainsi toiser le rester de la ville.
La règle balinaise du cocotier a le mérite de maintenir le charme naturel des paysages balinais et son esthétique exotique évitant ainsi la prolifération de gratte-ciel et autres structures imposantes qui n’auraient que le mérite de défigurer la topographie initiale du joyau indonésien.
L’incidence de la règle sur le développement foncier balinais
Une fois cela dit, il est aisé de comprendre que c’est bien la règle du cocotier qui influence directement le marché immobilier balinais en encourageant l’expansion horizontale et non verticale tel que nous la connaissons dans d’autres grandes villes de notre monde. À défaut d’être debout donc, parfaitement droite, l’architecture balinaise s’est adaptée aux exigences réglementaires exotiques que la flore locale imposait aux promoteurs et donc, elle s’est étendue en suivant la route des spots de surf les plus célèbres (Kuta, Semyniak, Canggu) qui arborent la côte ouest de l’île.
Pour cause, depuis les années 2010, à mesure que Kuta, Legian et Seminyak atteignaient des niveaux élevés de développement et une saturation de la population, les promoteurs immobiliers et les investisseurs ont commencé à chercher de nouveaux terrains pour leurs projets. À l’heure où nous rédigeons ces quelques lignes, le marché de Canggu et Pererenan est arrivé à saturation et la conquête de l’ouest par les populations et les investisseurs ne semble pas près de s’arrêter.
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