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Actualités des baux commerciaux, janvier 2024 

Publié le 01/19/2024
5 minutes

La troisième chambre civile de la Cour de cassation inaugure l’année 2024 en mettant les baux commerciaux à l’honneur. Par deux arrêts rendus à ce sujet le 11 janvier 2024, elle offre de précieux enseignements non seulement pour le droit des baux commerciaux, mais aussi pour la théorie générale du contrat. Les solutions, qui s’inscrivent dans une jurisprudence aussi constante que logique, apportent des précisions salutaires. Le premier concernait les modalités d’un refus de renouvellement du bail par le bailleur (I) (n°22-20.872) tandis que le second souligne les obligations des parties à une convention d’occupation précaire (II) (22-16-974).

I – L’offre de renouvellement d’un bail à des conditions différentes du bail initial s’analyse comme un refus de renouvellement  

Pour rappel, l’article L.145-9 du code de commerce dispose qu’un bail commercial ne cesse que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement, qui peut émaner du bailleur comme du preneur. Si bien qu’un bail commercial arrivé à son terme ne se renouvelle pas, mais se proroge tacitement dans les mains d’un preneur dont les droits sont devenus précaires. Pour cause, le bailleur peut, en respectant un délai de préavis de six mois, donner congé à tout moment. Lorsqu’il y procède, le bailleur peut formuler une offre de renouvellement du bail commercial. En principe, le renouvellement doit s’opérer aux clauses et conditions du bail initial, à la seule exception du prix. Il peut aussi refuser de renouveler le bail, auquel cas il devra payer une indemnité d’éviction au preneur. Mais, entre le refus catégorique et le renouvellement paisible, il existe toute une gamme de modalités qui peuvent induire un refus plus subtil. Le bailleur, en l’espèce, l’a appris à ses dépens.

Le syndicat d’une commune avait donné à bail un local commercial à usage de restaurant. Le contrat, conclu en 1999, s’était prolongé pendant plus de 17 ans. Depuis 2008, l’occupation était précaire. En 2016, la bailleresse a délivré aux locataires un congé, qu’elle a assorti d’une offre de renouvellement subordonnée à la modification de la contenance des lieux loués et à des obligations d’entretien des locataires. Indignés par ces changements de conditions, qu’ils ont interprétés comme un refus pur et simple, les locataires ont finalement restitué les lieux et assigné la bailleresse en paiement d’une indemnité d’éviction. La Cour d’appel de Bordeaux rejette leur demande au motif que les locataires ont été maintenus dans les lieux à l’expiration du bail initial et leur situation d’occupants précaires avait donné à leur refus les couleurs d’un départ volontaire interdisant le versement d’une indemnité d’éviction. La Cour de cassation censure les juges du fond en rappelant, tout d’abord, qu’à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation du prix. En donnant congé avec une offre de renouvellement à des conditions différentes du bail initial, l’acte unilatéral du bailleur devait s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à une indemnité d’éviction. Les bailleurs retiendront qu’une offre de renouvellement doit nécessairement se faire aux mêmes conditions que le bail initial, à l’exception du prix. Sinon, les juges considéreront légitimement qu’il s’agit d’un nouveau contrat dont la seule proposition suffit à lui donner l’air d’un refus. L’arrêt s’inscrit dans une jurisprudence constante[1], qui nous avait déjà appris qu’une offre de renouvellement doit porter sur les mêmes locaux[2], et qui nous apprend aujourd’hui, plus largement, que les obligations du locataire et la contenance des lieux doivent rester invariables. 

II – La convention d’occupation précaire n’est pas un bail

De construction prétorienne, la convention d’occupation précaire trouve désormais une assise légale à l’article L.145-1 du code de commerce. Ce dernier dispose que « n’est pas soumise au présent chapitre la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ». Si des circonstances objectives le permettent, le contrat échappera non seulement au régime statutaire des baux commerciaux, mais aussi à celui du droit commun du bail. L’arrêt commenté le rappelle, mais cette fois-ci à la lumière de l’obligation de délivrance conforme qui incombe normalement au bailleur.

En l’espèce, une société avait conclu une convention d’occupation précaire avec la métropole sur un local pour l’utiliser à des fins de stockage. À la suite d’un dégât des eaux, la victime a assigné le propriétaire du local et son assureur en indemnisation de leur préjudice. Condamné en ce sens, le propriétaire a formé un pourvoi en cassation en insistant sur le caractère particulier de la convention d’occupation précaire. En effet, selon lui, pour être condamnée à indemniser le préjudice résultant du dégât des eaux, encore eut-il fallu qu’il soit contractuellement ou légalement tenu d’une obligation d’entretien ou de délivrance conforme de la chose. Or, puisque la convention d’occupation précaire n’est pas un bail, le propriétaire ne saurait être condamné dans les mêmes conditions que s’il avait été un bailleur, tenu à une obligation de délivrance conforme. La Cour de cassation, sensible à une argumentation qui s’inscrit dans la logique de sa jurisprudence en la matière, casse et annule l’arrêt d’appel. Après avoir rappelé que la convention d’occupation précaire n’est pas un bail[3], elle a aiguillé sa solution vers le droit commun des contrats et son ancien article 1147 du Code civil (nouv. 1231-1) pour dire que l’engagement de la responsabilité contractuelle suppose une inexécution contractuelle. Or, la faute reprochée, en l’espèce, découle de l’obligation d’entretien et de délivrance conforme qui incombe, en vertu de l’article 1719, à tout bailleur. Aristote lui-même n’aurait pas désavoué un tel syllogisme :  tous les bailleurs sont soumis à une obligation de délivrance, le propriétaire n’est pas un bailleur, donc le propriétaire n’est pas soumis à une obligation de délivrance. La convention d’occupation précaire échappe ainsi au régime du bail de droit commun, et rejoint le rang des contrats innommés dont le périmètre obligationnel est exclusivement délimité par les parties et n’est soumis à aucun statut particulier si ce n’est la loi des signataires. Quelques réflexions tout de même: le contrat, même s’il n’est pas un bail en raison de sa précarité, n’est-il pas un contrat de mise à disposition d’une chose ? Pour cette raison, le plaideur face à la convention d’occupation précaire n’a que deux voies. La première, que le conseil a sûrement tentée en l’espèce, c’est de demander la requalification de la convention en bail. La seconde, plus originale, serait de signaler au juge qu’un contrat, fût-il innommé, oblige « non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi » – (art. 1194 C. civ.). Filant la pensée d’Aristote, ne pourrait-on pas regarder comme équitable de considérer qu’un contrat de mise à disposition d’une chose suppose que cette chose, précisément, soit en bon état ? Est-ce parce que les circonstances sont précaires que la chose doit l’être également ?


[1] Civ. 3e, 3 février 1988, n°86-16.158 ; Civ. 3e, 6 mars 1991, n°89-20.452

[2] Ibid.

[3] Civ. 3e, 19 novembre 2014, n°13-20.089.

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