ARRENDAMIENTOS COMERCIALES

El despacho redacta y negocia arrendamientos comerciales por cuenta de arrendadores y arrendatarios, sobre todo tipo de activos: locales a pie de calle, centros comerciales, parques comerciales, oficinas, locales de actividad, almacenes logísticos, establecimientos hoteleros y locales industriales. Bruzzo Dubucq redacta asimismo arrendamientos excluidos del régimen estatutario (baux dérogatoires), convenios de ocupación precaria y contratos de subarrendamiento.

Cada arrendamiento se trata como un instrumento a medida. El despacho presta especial atención a las cláusulas de destino, de reparto de gastos y obras, de indexación, de cesión y sustitución, de garantía solidaria y de resolución anticipada. El objetivo no es solo elaborar un contrato jurídicamente sólido: es dotar al cliente de un instrumento que proteja sus intereses en cada etapa de la vida del arrendamiento, incluso en caso de conflicto.

El litigio en materia de arrendamientos comerciales es, por naturaleza, el núcleo de la actividad del despacho.

Bruzzo Dubucq interviene ante el juez de rentas comerciales (juge des loyers commerciaux), los Tribunales Judiciales (tribunaux judiciaires) y los Tribunales de Apelación en todos los litigios derivados de la relación arrendaticia: fijación de la renta de renovación y supresión del límite de renta, revisión trienal e indexación, impugnación de gastos y reparto de obras, aplicación de la cláusula resolutoria y solicitud de plazos, resolución judicial, procedimientos de desalojo y fijación de la indemnización, derecho de adquisición preferente del arrendatario y ejercicio del derecho de prioridad.

El despacho domina asimismo el contencioso de los peritajes judiciales en materia de valor locativo, ya se trate de impugnar las conclusiones de un perito o de dirigir una diligencia de instrucción compleja. En cada asunto, el enfoque es el mismo que en los litigios mercantiles de mayor envergadura del despacho: una estrategia definida de antemano, escritos densos y precisos, y un conocimiento minucioso de la jurisprudencia que permite anticipar las posiciones del juez.

Es aquí donde la práctica del despacho marca la diferencia.

En toda operación de crecimiento externo, cesión de empresa o adquisición de activos, el arrendamiento comercial es un elemento determinante de la valoración y del riesgo.

Un arrendamiento mal negociado puede destruir el valor de un fondo de comercio (fonds de commerce); una cláusula de destino demasiado restrictiva puede bloquear el desarrollo de una actividad; una renta sin límite puede poner en entredicho el equilibrio económico de una adquisición.

El despacho realiza auditorías de carteras de arrendamientos en operaciones de M&A, identifica los riesgos ligados a los arrendamientos en vigor y estructura las garantías necesarias en la documentación de la operación. Interviene asimismo en las cesiones de fondos de comercio y de derechos de arrendamiento, asegurando cada etapa de la operación: autorización del arrendador, purga del derecho de adquisición preferente, redacción de las escrituras, gestión de la solidaridad entre cedente y cesionario. Esta integración del arrendamiento en la lógica transaccional es posible gracias a la doble competencia del despacho en litigación y en asesoramiento.

El arrendamiento comercial ocupa un lugar central en los procedimientos concursales (procédures collectives).

Para el deudor, suele ser el activo más valioso de su patrimonio: el derecho de arrendamiento constituye un elemento esencial del fondo de comercio y condiciona la continuidad de la actividad.

Para el arrendador, es una fuente de incertidumbre: continuación forzosa del arrendamiento, créditos por rentas anteriores sometidos a la disciplina colectiva, cesión judicial del arrendamiento en el marco de un plan de cesión.

En este contexto, Bruzzo Dubucq interviene junto a deudores, administradores concursales y administradores judiciales (mandataires et administrateurs judiciaires) y arrendadores. 

El derecho de los arrendamientos comerciales atraviesa una evolución que renueva profundamente su práctica. El desarrollo del coworking, de los dark stores y de las dark kitchens, el auge de las pop-up stores y de los arrendamientos de corta duración, el creciente peso de las cláusulas medioambientales y energéticas, el impacto del comercio electrónico en los valores locativos y en la propia definición de la comercialidad: estas transformaciones plantean cuestiones jurídicas inéditas cuyas respuestas jurisprudenciales aún están en construcción.

El despacho  acompaña a sus clientes en estas zonas grises del derecho, allí donde se discuten la calificación jurídica del arrendamiento, la delimitación del destino autorizado y la aplicación del régimen estatutario. La experiencia del despacho en materia de nuevas economías y de regulación de las plataformas digitales le confiere una comprensión aguda de los modelos de negocio que cuestionan las categorías tradicionales del derecho inmobiliario comercial.