Tribunal Supremo francés (Cour de cassation), Sala 3.ª de lo Civil, 18 de diciembre de 2025, n.º 24-10.767
La sentencia dictada por la Sala Tercera de lo Civil del Tribunal Supremo francés (Cour de cassation) el 18 de diciembre de 2025 aporta una doble precisión sobre el régimen jurídico del derecho de adquisición preferente instituido por el artículo L. 145-46-1 del Código de Comercio francés en favor del arrendatario de un local destinado a uso comercial o artesanal. Esta resolución, que merece ser publicada en el Bulletin habida cuenta de su aportación normativa, llega más de una década después de la introducción de este mecanismo protector por la Ley de 18 de junio de 2014 relativa a la artesanía, el comercio y las microempresas, denominada Ley Pinel. Permite al Alto Tribunal zanjar dos cuestiones que seguían siendo inciertas pese a la progresiva aparición de jurisprudencia sobre este mecanismo.
El caso sometido al Tribunal Supremo francés presentaba una configuración fáctica relativamente clásica. Una sociedad civil inmobiliaria (société civile immobilière) había vendido, el 30 de junio de 2017, un inmueble que albergaba una residencia para personas mayores dependientes explotada por la sociedad Maison Molière en virtud de un arrendamiento comercial celebrado en 2010. Esta venta se había realizado sin respetar el derecho de adquisición preferente del arrendatario, circunstancia que no se reveló al arrendatario hasta junio de 2020, cuando el adquirente, convertido en propietario, le notificó a su vez su intención de vender el inmueble en aplicación del artículo L. 145-46-1. Al tomar conciencia de la vulneración de la que había sido víctima, la arrendataria demandó en julio de 2021 al arrendador inicial y al adquirente solicitando la nulidad de la venta celebrada cuatro años antes, acompañando esta pretensión principal de una solicitud de restitución de las rentas abonadas desde dicha venta y de una pretensión indemnizatoria.
La defensa opuso a esta acción una excepción de inadmisibilidad basada en la prescripción, alegando que el plazo de dos años previsto en el artículo L. 145-60 del Código de Comercio francés para todas las acciones ejercitadas en virtud del régimen de los arrendamientos comerciales había transcurrido desde la fecha de la venta controvertida. El Tribunal de Apelación de París, en su sentencia de 24 de noviembre de 2023, acogió esta argumentación y declaró inadmisibles por prescritas las pretensiones de la arrendataria. Impugnando esta solución, la sociedad Maison Molière interpuso un recurso de casación articulado en torno a tres motivos, dos de los cuales presentaban un interés particular. El primer motivo sostenía que la sanción aplicable a la vulneración del derecho de adquisición preferente debía ser la inexistencia jurídica de la venta en aplicación de la regla de la cláusula que se tiene por no puesta prevista en el artículo L. 145-15 del Código de Comercio francés, lo que habría hecho la acción imprescriptible. El tercer motivo, con carácter subsidiario, alegaba que, aun suponiendo que la sanción fuera la nulidad, esta debería quedar sujeta a la prescripción general de cinco años y no a la prescripción especial de dos años propia de los arrendamientos comerciales.
El Tribunal Supremo francés desestima el recurso con una motivación relativamente concisa pero de un alcance normativo considerable. En un considerando de principio, afirma en primer lugar que la venta de locales arrendados celebrada por un propietario con un tercero vulnerando el derecho de adquisición preferente del arrendatario comercial se sanciona con la nulidad. Afirma a continuación que la acción de nulidad de dicha venta ejercitada por el arrendatario, que se ejerce en virtud del régimen de los arrendamientos comerciales, está sujeta a la prescripción de dos años del artículo L. 145-60 del mismo código. Esta doble afirmación exige un análisis detenido tanto de la calificación jurídica de la sanción como del régimen temporal de la acción que de ella se deriva.
La primera cuestión planteada por la sentencia se refiere a la naturaleza misma de la sanción vinculada a la vulneración del derecho de adquisición preferente. El recurrente sostenía que la venta celebrada vulnerando este derecho debía tenerse por no puesta en virtud del artículo L. 145-15 del Código de Comercio francés, disposición que establece que son nulas de pleno derecho todas las cláusulas, estipulaciones o acuerdos que, directa o indirectamente, tengan por efecto eludir las disposiciones de orden público del régimen de los arrendamientos comerciales. Esta argumentación se basaba en la constatación, efectivamente confirmada por la jurisprudencia desde la sentencia de la Sala Tercera de lo Civil de 28 de junio de 2018, de que las disposiciones del artículo L. 145-46-1 tienen carácter de orden público. De esta premisa, el recurso extraía la consecuencia lógica de que un acto jurídico que vulnerase dichas disposiciones debía recibir la sanción más radical, la de la cláusula que se tiene por no puesta, que presenta la particularidad de ser imprescriptible, ya que puede invocarse en cualquier momento sin limitación temporal.
El Tribunal Supremo francés descarta esta construcción intelectual y opta por una calificación más ortodoxa. Considera que la sanción aplicable es la nulidad de la venta, lo que se ajusta a la lógica clásica del Derecho de contratos. Esta solución se justifica por varias consideraciones. Por una parte, el propio texto del artículo L. 145-46-1, en su párrafo primero, establece expresamente que la notificación del proyecto de venta al arrendatario debe realizarse «so pena de nulidad» cuando no indique el precio y las condiciones de la venta. Esta sanción legal de nulidad, aunque solo contemple explícitamente el supuesto de una notificación de contenido irregular, revela la intención del legislador en cuanto al régimen jurídico aplicable a este mecanismo. Por otra parte, la distinción conceptual entre la cláusula que se tiene por no puesta y la nulidad del contrato responde a una summa divisio fundamental del Derecho de contratos. La primera sanción se aplica a las estipulaciones contractuales que vulneran disposiciones imperativas, lo que permite depurar el contrato de sus elementos ilícitos manteniendo su economía general. La segunda afecta al propio acto jurídico cuando no se han respetado las condiciones de su formación o cuando adolece de un vicio sustancial.
Ahora bien, el derecho de adquisición preferente instituido por el artículo L. 145-46-1 no constituye una cláusula contractual, sino un derecho legal de origen extracontractual que se impone al arrendador con independencia de cualquier estipulación. Su vulneración no resulta de una estipulación ilícita incluida en el contrato de arrendamiento o en la escritura de venta, sino de la omisión de un procedimiento legalmente impuesto con carácter previo a la celebración de la venta. La sanción adecuada es, por tanto, la nulidad del acto celebrado sin respetar dicho procedimiento, y no la neutralización de una cláusula que no existe.
Este análisis coincide, por lo demás, con la calificación adoptada en materia de pacto de preferencia contractual, cuya vulneración por el promitente que celebra con un tercero el contrato prometido conlleva tradicionalmente la nulidad del contrato celebrado con dicho tercero o la ejecución forzosa del pacto, sanciones que en ambos casos presuponen un acto viciado en su formación más que una cláusula ilícita.
El alcance de esta aclaración jurisprudencial no debe subestimarse. Al optar por la calificación de nulidad en lugar de la de cláusula que se tiene por no puesta, el Tribunal Supremo francés sitúa el contencioso del derecho de adquisición preferente en el régimen general de las nulidades, con todas las consecuencias que de ello se derivan en materia de carga de la prueba, de posible confirmación del acto nulo y, sobre todo, de prescripción de la acción. Unifica además el tratamiento de los distintos supuestos de vulneración del derecho de adquisición preferente. En efecto, el artículo L. 145-46-1 contempla dos momentos distintos en los que el arrendador debe informar al arrendatario: cuando prevé vender el bien arrendado (notificación inicial) y, subsidiariamente, en el supuesto de que decidiera vender en condiciones o a un precio más ventajosos para el adquirente que los inicialmente notificados (notificación rectificativa). El texto solo prevé expresamente la nulidad de la venta en caso de falta de esta segunda notificación, dejando implícita la sanción vinculada a la omisión de la notificación inicial. La sentencia de 18 de diciembre de 2025 despeja esta incertidumbre unificando el régimen: sea cual sea la fase del procedimiento que no se haya respetado, la sanción es idéntica y consiste en la nulidad de la venta celebrada vulnerando el derecho de adquisición preferente.
Esta calificación tiene consecuencias prácticas significativas. Contrariamente a lo que sostenía el recurrente, la acción de nulidad no es imprescriptible, sino que está sujeta a un plazo de prescripción, lo que conduce a la segunda cuestión resuelta por la sentencia: la determinación del plazo aplicable. El Alto Tribunal afirma sin ambigüedad que la acción de nulidad de la venta ejercitada por el arrendatario está sujeta a la prescripción de dos años prevista en el artículo L. 145-60 del Código de Comercio francés, que dispone que todas las acciones ejercitadas en virtud del capítulo relativo a los arrendamientos comerciales prescriben a los dos años. Esta solución, que puede parecer rigurosa para el arrendatario perjudicado, responde no obstante a una lógica sistemática coherente.
La argumentación contraria desarrollada en el tercer motivo del recurso merece ser examinada, ya que revela la complejidad de la calificación de esta acción. El recurrente sostenía que la acción de nulidad de la venta basada en el incumplimiento del derecho de adquisición preferente no constituía una acción ejercitada «en virtud del arrendamiento comercial» en el sentido del artículo L. 145-60, sino una acción contractual de Derecho común dirigida contra la propia venta, que debía por tanto quedar sujeta a la prescripción de cinco años del artículo 2224 del Código Civil francés. Esta construcción se basaba en la observación de que la acción de nulidad no tiende al cumplimiento de una obligación derivada del arrendamiento comercial, sino a la impugnación de un acto jurídico distinto, la venta del inmueble arrendado, que pone en juego relaciones entre el arrendador vendedor y el adquirente, tercero respecto del arrendamiento.
El Tribunal Supremo francés se niega a entrar en esta distinción y adopta una interpretación amplia de la fórmula «acciones ejercitadas en virtud» del régimen de los arrendamientos comerciales. Esta interpretación se justifica por la propia naturaleza del derecho de adquisición preferente. Aunque este derecho no constituye una obligación derivada directamente de la ejecución del arrendamiento, se trata de un derecho legal instituido en favor del arrendatario precisamente por su condición de arrendatario comercial. El artículo L. 145-46-1 se inserta en el capítulo IV del título IV del libro I del Código de Comercio francés, dedicado al régimen de los arrendamientos comerciales, y constituye uno de los componentes del dispositivo protector del que se beneficia el arrendatario comercial como contrapartida de la relativa precariedad de su situación jurídica. La acción de nulidad de la venta basada en la vulneración de este derecho encuentra, por tanto, su fundamento en el régimen especial de los arrendamientos comerciales, aunque conduzca a impugnar un acto celebrado entre el arrendador y un tercero.
Esta solución responde a una concepción funcional de la noción de acciones ejercitadas «en virtud» del régimen de los arrendamientos comerciales, que engloba no solo las acciones que tienden al cumplimiento de las obligaciones derivadas del propio arrendamiento, sino también aquellas que hacen efectivos los derechos legales vinculados a la condición de arrendatario comercial. La jurisprudencia ya había adoptado una interpretación extensiva del artículo L. 145-60 al aplicar la prescripción de dos años a diversas acciones derivadas del régimen de los arrendamientos comerciales, como la acción de fijación de la indemnización por desalojo o la acción de impugnación de la regularidad del preaviso de resolución. La sentencia de 18 de diciembre de 2025 prolonga esta línea jurisprudencial integrando en ella la acción de nulidad de la venta que vulnera el derecho de adquisición preferente.
Conviene no obstante señalar que esta solución plantea una dificultad práctica nada desdeñable en cuanto al día inicial del plazo de prescripción. En el presente caso, la cuestión apenas planteaba dificultades, ya que habían transcurrido más de cuatro años entre la venta controvertida de junio de 2017 y la demanda de julio de 2021, lo que excedía manifiestamente el plazo de dos años. Sin embargo, en otras configuraciones, la determinación del dies a quo de la prescripción podría resultar más delicada. Según los principios generales, el plazo de prescripción de una acción de nulidad corre desde el día en que el titular de la acción conoció o debió conocer los hechos que le permitían ejercitarla. Ahora bien, no es seguro que el arrendatario sea necesariamente informado de la venta realizada vulnerando su derecho de adquisición preferente, sobre todo si dicha venta no implica ningún cambio inmediato en sus relaciones con el arrendador.
Se plantea en particular la cuestión de si el mero hecho de que el arrendatario siga pagando las rentas al nuevo propietario constituye un conocimiento suficiente de la venta para que empiece a correr el plazo de prescripción. En el asunto juzgado, fue la notificación de un nuevo proyecto de venta por parte del adquirente en junio de 2020 lo que reveló al arrendatario la existencia de la venta anterior de 2017. Sin embargo, el Tribunal Supremo francés no tuvo que pronunciarse sobre este punto concreto, puesto que, incluso computando el plazo a partir de esa revelación de junio de 2020, la acción ejercitada en julio de 2021 se encontraba dentro del plazo de dos años. Cabe no obstante preguntarse por el supuesto en que el arrendatario descubriera fortuitamente, varios años después de su celebración, una venta cuya existencia ignoraba y que se había celebrado sin respetar su derecho de adquisición preferente. El rigor de la prescripción de dos años podría entonces privar de toda efectividad al derecho de adquisición preferente si se considerara que el plazo corre desde la propia venta, con independencia del conocimiento que de ella tenga el arrendatario.
Esta dificultad pone de manifiesto, de forma más general, la tensión inherente al derecho de adquisición preferente entre el objetivo de protección del arrendatario, que justifica la existencia misma de este mecanismo y su carácter de orden público, y la exigencia de seguridad jurídica, que obliga a limitar en el tiempo la posibilidad de impugnar una venta celebrada entre el arrendador y un adquirente de buena fe. La aplicación de la prescripción de dos años constituye un arbitraje entre estos dos imperativos, que privilegia en definitiva la estabilidad de las situaciones consolidadas en detrimento de la protección absoluta del derecho del arrendatario. Este equilibrio no carece de justificación, ya que el derecho de adquisición preferente, por importante que sea, no debe conducir a fragilizar indefinidamente la situación del adquirente que haya podido adquirir el inmueble de buena fe y que podría verse obligado a restituir el bien como consecuencia de una acción ejercitada muchos años después de la adquisición.
Conviene por último situar esta sentencia en la dinámica jurisprudencial más amplia relativa al derecho de adquisición preferente del arrendatario comercial. Desde su introducción por la Ley de 18 de junio de 2014, este mecanismo ha dado lugar a una producción jurisprudencial relativamente abundante que ha ido precisando progresivamente los contornos de este nuevo derecho. El Tribunal Supremo francés ha delimitado en particular el ámbito de aplicación del mecanismo excluyendo las ventas judiciales y las ventas realizadas en el marco de una liquidación judicial (liquidation judiciaire), al considerar que se trata de ventas «realizadas por autoridad judicial» que escapan al derecho de adquisición preferente. Ha definido asimismo con precisión la noción de local de uso industrial, excluido del derecho de adquisición preferente, adoptando una concepción funcional centrada en la naturaleza de la actividad ejercida y en la función de las instalaciones técnicas. La resolución de 18 de diciembre de 2025 se inscribe en esta labor de construcción jurisprudencial aportando dos nuevas piezas al edificio: la aclaración de la naturaleza de la sanción y la determinación del régimen de prescripción.
Esta evolución jurisprudencial pone de manifiesto la vitalidad del contencioso relativo a los arrendamientos comerciales y la necesidad de adaptar constantemente las soluciones jurídicas a las configuraciones fácticas que se presentan en la práctica. Ilustra asimismo el método del Tribunal Supremo francés frente a un texto legislativo algunas de cuyas implicaciones no fueron plenamente anticipadas por el legislador. A falta de precisión legal expresa sobre la sanción aplicable en caso de falta de notificación inicial y sobre el régimen de prescripción de la acción de nulidad, el Alto Tribunal construye una solución coherente inspirándose en los principios generales del Derecho de contratos y articulando las distintas disposiciones del régimen de los arrendamientos comerciales. Este enfoque interpretativo, que combina el análisis textual, la sistemática jurídica y la búsqueda de un equilibrio entre los intereses en presencia, constituye un ejemplo notable de la función normativa de la jurisprudencia en las zonas grises de la legislación.
Las implicaciones prácticas de esta sentencia son significativas para los arrendatarios comerciales y sus asesores. Por una parte, el reconocimiento de que la venta celebrada vulnerando el derecho de adquisición preferente está viciada de nulidad confirma la efectividad de este mecanismo protector y la existencia de una verdadera vía de recurso para el arrendatario perjudicado. Por otra parte, la aplicación de la prescripción de dos años exige una especial vigilancia por parte del arrendatario, que debe actuar con rapidez en cuanto tenga conocimiento de una venta realizada sin respetar su derecho de adquisición preferente. La brevedad de este plazo de prescripción puede resultar temible en las situaciones en que el arrendatario no es informado inmediatamente del cambio de propietario, en particular cuando la gestión del arrendamiento sigue en manos de los mismos interlocutores o cuando el pago de las rentas continúa efectuándose de la misma forma.
La solución adoptada por el Tribunal Supremo francés invita también a reflexionar sobre las estrategias procesales que puede plantearse el arrendatario víctima de una vulneración de su derecho de adquisición preferente. La acción de nulidad de la venta, tal como la consagra la sentencia de 18 de diciembre de 2025, constituye la vía principal, pero no agota necesariamente todos los recursos posibles. Cabe preguntarse en particular por la articulación entre esta acción de nulidad y las eventuales acciones de responsabilidad que el arrendatario podría ejercitar contra el arrendador por vulneración de su derecho de adquisición preferente. Si bien estas acciones indemnizatorias, basadas en la responsabilidad contractual o extracontractual, también están sujetas a la prescripción de dos años en tanto que acciones ejercitadas en virtud del régimen de los arrendamientos comerciales, podrían no obstante presentar interés en los casos en que la acción de nulidad hubiera prescrito pero el perjuicio causado al arrendatario siguiera acreditado.
