¿Y si Dubái cambiara su sucesión? En los últimos años, los inmuebles en Dubái se han consolidado como un instrumento de diversificación patrimonial para numerosos franceses, en particular con vistas a una movilidad internacional.
Sin embargo, en materia de transmisión, la localización de los activos en el extranjero no es determinante. Cuando el causante tiene su domicilio fiscal en Francia, los derechos de transmisión a título gratuito se aplican, en principio, a la totalidad de los bienes mundiales transmitidos, estén situados en Francia o fuera de Francia. Así, una sucesión que incluya un patrimonio importante puede dar lugar, según el grado de parentesco y el valor imponible, a una tributación especialmente elevada, ya que la escala puede alcanzar un tipo marginal del 45 % en línea directa.
No obstante, algunos convenios fiscales constituyen una excepción al atribuir la potestad de gravar los bienes inmuebles exclusivamente al Estado en el que están situados, lo que permite reubicar una parte del patrimonio inmobiliario fuera del ámbito de los derechos franceses, sin dejar de estar domiciliado fiscalmente en Francia.
Si bien la titularidad de inmuebles en Dubái puede dar lugar a la ausencia de impuesto sobre sucesiones en Francia, este planteamiento exige una planificación jurídica y fiscal rigurosa. El despacho Bruzzo Dubucq acompaña a los contribuyentes que se expatrían u organizan sus intereses entre Francia y los Emiratos Árabes Unidos en el análisis y la seguridad jurídica de estos mecanismos.
I. El convenio Francia-Emiratos Árabes Unidos
El principio: el inmueble solo tributa en el Estado en el que está situado
El convenio fiscal Francia-Emiratos Árabes Unidos establece una regla sencilla, que se aparta del reflejo habitual de tributación sucesoria mundial del residente francés. En lo que respecta a los bienes inmuebles, el convenio prevé expresamente que los bienes inmuebles SOLO están sujetos al impuesto sobre sucesiones en el Estado en el que están situados1.
Dicho de otro modo, un inmueble situado en Dubái queda sujeto, conforme al convenio, a la potestad tributaria de los Emiratos Árabes Unidos.
A día de hoy, el Derecho tributario emiratí no contempla ningún impuesto sobre sucesiones ni tributo similar. En la práctica, el fallecimiento no conlleva, por tanto, a nivel local, ningún gravamen comparable a los derechos de transmisión a título gratuito franceses.
La consecuencia en Francia: exención con aplicación de un mecanismo de tipo medio
Cuando los bienes de la herencia de un residente en Francia son gravables en los Emiratos Árabes Unidos (y, por tanto, no gravados) en virtud del convenio, quedan exentos de los impuestos franceses a los que se refiere el convenio.
No obstante, el convenio2 precisa que Francia conserva en tal caso el derecho a calcular el impuesto sobre los demás bienes gravables en Francia aplicando un tipo medio, determinado teniendo en cuenta el conjunto de los bienes que el Derecho interno francés le permitiría gravar.
Punto de atención: la titularidad a través de una sociedad
El convenio distingue entre los bienes inmuebles (regla de atribución al Estado de situación) y los bienes muebles corporales o incorporales, entre ellos los valores y depósitos, que, salvo excepciones, tributan en el Estado de residencia del causante.
Así, si el inmueble en Dubái se posee a través de una sociedad, el activo transmitido ya no es jurídicamente el inmueble, sino las participaciones de la sociedad, es decir, un bien mueble incorporal. La transmisión vuelve a regirse entonces por la regla general del convenio: tributación en el Estado de residencia del causante y, por tanto, en Francia si el causante era residente fiscal francés.
Los residentes franceses que deseen optimizar el impuesto sobre sucesiones de su patrimonio optarán, por tanto, generalmente por una titularidad a título personal.
II. Refinanciar los inmuebles franceses para invertir en el extranjero sin desprenderse de ellos
Cuando se posee un patrimonio inmobiliario importante en Francia, el recurso al OBO inmobiliario (venta a uno mismo) puede permitir transmitir los inmuebles franceses a la siguiente generación, liberando al mismo tiempo una liquidez que puede escapar al impuesto sobre sucesiones si se invierte en el extranjero.
El mecanismo del OBO: transmitir a una sociedad adquirente financiada con deuda
Una operación de Owner Buy-Out (OBO) consiste en vender un activo inmobiliario a una sociedad adquirente (a menudo una sociedad de nueva constitución), que financia la adquisición mediante una combinación de deuda bancaria y una aportación de fondos propios.
Dicho de otro modo, la operación no crea riqueza. Modifica la forma del patrimonio: una parte del valor del inmueble se convierte en liquidez, como contrapartida de una deuda.
Desde una perspectiva sucesoria, el objetivo es, por tanto, doble.
Por una parte, la refinanciación de los inmuebles franceses permite integrar a la siguiente generación en la sociedad adquirente sin pagar impuesto sobre donaciones, puesto que el valor neto de la nueva sociedad es nulo habida cuenta de la deuda: los inmuebles franceses se transmiten sin salir del ámbito familiar, con unas normas de gobierno entre padres e hijos reguladas en los estatutos de la sociedad.
Por otra parte, el producto obtenido con el OBO puede destinarse a la adquisición de un inmueble situado en los Emiratos Árabes Unidos, preferentemente en titularidad directa. En esta configuración, una parte del patrimonio puede, bajo determinadas condiciones, salir de la base imponible francesa del impuesto sobre sucesiones, conservando al mismo tiempo una cartera inmobiliaria en Francia.
La sociedad comanditaria simple (SCS) como herramienta de refinanciación de los inmuebles franceses
Cuando el patrimonio inmobiliario francés es importante, un enfoque inmueble por inmueble alcanza a veces sus límites, en particular en materia de gobierno, captación de deuda y organización del control.
En este contexto, una sociedad comanditaria simple (société en commandite simple, SCS) puede constituir un vehículo adecuado: permite disociar el poder de gestión (socio colectivo) de la aportación de capital (socios comanditarios), lo que facilita determinadas estructuras patrimoniales y determinadas financiaciones. En la práctica, puede utilizarse para estructurar una refinanciación global, regulando al mismo tiempo la transmisión del control.
Además, la SCS es el único vehículo jurídico del Derecho francés que goza de forma natural de una hibridez fiscal: la cuota de los socios colectivos tributa por el impuesto sobre la renta (IR) y la de los socios comanditarios por el impuesto sobre sociedades (IS), lo que puede permitir optimizar la tributación de los alquileres (IS) y de la reventa (IR).
Con sujeción a determinadas normas, la deuda contraída por la sociedad puede ser deducible del impuesto sobre el patrimonio inmobiliario (IFI) de los socios, lo que permite asimismo reducir dicho impuesto en Francia.
Dicho de otro modo, vender los activos inmobiliarios a una sociedad comanditaria simple familiar permite dotar de liquidez al patrimonio, integrando al mismo tiempo a la siguiente generación en él y optimizando la tributación de los alquileres y de una posible reventa futura3.
III. La incidencia de la sharía en la transmisión de inmuebles en Dubái
El análisis fiscal expuesto anteriormente no resuelve la cuestión civil de a quién corresponde el inmueble poseído en Dubái en caso de fallecimiento.
Cuando el causante tenía su residencia habitual en Francia, la ley civil aplicable a la sucesión es, en principio, la ley francesa, incluso para los bienes situados en el extranjero.
Pero, en el caso de un inmueble situado en Dubái, el Derecho de los Emiratos puede imponerse. Es en este marco donde puede reaparecer, según el estatuto del causante y la falta de una organización oponible localmente, el riesgo de aplicación de normas locales y, potencialmente, de la sharía.
La sharía puede excluir a determinados herederos de la sucesión de un inmueble en los Emiratos Árabes Unidos, pero su aplicación puede evitarse mediante un testamento reconocido localmente.
Los inmuebles situados en Dubái pueden, bajo determinadas condiciones, reducir la exposición de una sucesión a los derechos de transmisión franceses, puesto que el convenio Francia-EAU atribuye la tributación del inmueble al Estado de situación.
Para maximizar el mecanismo sin renunciar a los inmuebles franceses, una estrategia de refinanciación (OBO y, para determinados patrimonios, una estructuración a través de una SCS) puede permitir liberar liquidez y reasignarla a un activo inmobiliario en los Emiratos, exento del impuesto sobre sucesiones en Francia.
Por último, la ventaja fiscal solo tiene valor si la transmisión está asegurada desde el punto de vista civil: un testamento reconocido localmente sigue siendo la herramienta central para limitar la incertidumbre sobre la devolución y la ejecución en Dubái.
El despacho Bruzzo Dubucq acompaña a las personas que se expatrían o cuya vida patrimonial se reparte entre Francia y los Emiratos Árabes Unidos, con el fin de asegurar sus decisiones de residencia, la estructuración de sus inversiones y la transmisión de su patrimonio, anticipando a la vez las consecuencias fiscales y las restricciones civiles aplicables.
- Artículo 17 del Convenio entre el Gobierno de la República Francesa y el Gobierno del Estado de los Emiratos Árabes Unidos para evitar la doble imposición y prevenir la evasión fiscal en materia de impuestos sobre la renta, sobre las sucesiones y sobre el patrimonio, firmado el 19 de julio de 1989, en vigor desde el 1 de julio de 1990, modificado por la adenda de 6 de diciembre de 1993. ↩︎
- Artículo 19 del Convenio entre el Gobierno de la República Francesa y el Gobierno del Estado de los Emiratos Árabes Unidos para evitar la doble imposición y prevenir la evasión fiscal en materia de impuestos sobre la renta, sobre las sucesiones y sobre el patrimonio, firmado el 19 de julio de 1989, en vigor desde el 1 de julio de 1990, modificado por la adenda de 6 de diciembre de 1993. ↩︎
- Para una presentación detallada del recurso a la SCS con fines de refinanciación y estructuración patrimonial: https://bruzzodubucq.com/commandite/ ↩︎
